Sluit u een hypotheek af dan kiest u bijna altijd tussen twee aflosvormen: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Beide lossen uw hypotheek volledig af binnen 30 jaar en geven recht op hypotheekrenteaftrek.
Het verschil zit in hoe uw maandlasten zich gedurende de looptijd ontwikkelen — en dat verschil heeft grote invloed op uw maandelijkse budget, zowel nu als later.
Wat komt in dit artikel?
- Hoe werkt een annuïteitenhypotheek?
- Hoe werkt een lineaire hypotheek?
- Rekenvoorbeeld en het verschil
- Hypotheekrenteaftrek bij beide vormen
- Welke hypotheekvorm past bij u
Hoe werkt een annuïteitenhypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u elke maand een vast bruto bedrag. Dat bedrag bestaat uit rente en aflossing, maar de verhouding verandert gedurende de looptijd.
- In het begin betaalt u vooral rente en weinig aflossing
- Naarmate de hypotheek loopt betaalt u steeds meer aflossing en minder rente
- Het bruto maandbedrag blijft gedurende de rentevaste periode gelijk
Hoe werkt een lineaire hypotheek?
Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand een vast bedrag af op de hypotheekschuld. Bovenop die vaste aflossing betaalt u rente over de openstaande schuld.
- De aflossing per maand is altijd gelijk
- Omdat de schuld maandelijks daalt, betaalt u steeds minder rente
- Zowel uw bruto als netto maandlasten dalen gedurende de looptijd
Rekenvoorbeeld en het verschil
Rekenvoorbeeld — €300.000 hypotheek, 4% rente, 30 jaar: Dit is een vereenvoudigd rekenvoorbeeld ter illustratie. Actuele rentes en uw persoonlijke situatie bepalen de werkelijke maandlasten.
Annuïteitenhypotheek
- Vaste bruto maandlast: circa €1.432
- Eerste maand: circa €1.000 rente + €432 aflossing
- Na 15 jaar: circa €716 rente + €716 aflossing
- Bruto maandlast blijft gelijk gedurende de rentevaste periode
Lineaire hypotheek
- Vaste maandelijkse aflossing: €833 (€300.000 / 360 maanden)
- Eerste maand: €833 aflossing + €1.000 rente = circa €1.833 totaal
- Na 15 jaar: €833 aflossing + circa €500 rente = circa €1.333 totaal
- Maandlasten dalen elke maand
Totale rentelasten over 30 jaar: Bij een lineaire hypotheek betaalt u over de gehele looptijd minder rente — omdat u sneller aflost en de schuld dus sneller daalt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u in totaal meer rente maar heeft u lagere maandlasten in de beginjaren.
Het verschil samengevat:
- Bruto maandlast: gelijk gedurende rentevaste periode
- Maandlasten begin: lager
- Maandlasten einde: gelijk (bruto)
- Totale rentelasten: hoger
- Snelheid aflossing: Langzamer in begin
- Bruto maandlast: daalt elke maand
- Maandlasten begin: hoger
- Maandlasten einde: aanzienlijk lager
- Totale rentelasten: lager
- Snelheid aflossing: Sneller vanaf dag één
Voor- en nadelen van een annuïteitenhypotheek
Een voordeel van annuïteiten vergeleken met lineair zijn de lagere netto maandlasten aan het begin van de looptijd. Dat komt doordat u in het begin meer rente betaalt en die rente mag u aftrekken van uw inkomen. Later stijgen uw netto maandlasten, omdat u minder renteaftrek heeft. Uw bruto maandlasten blijven wel gelijk.
Voordelen:
- Lagere netto maandlasten aan het begin van de looptijd
- Bruto maandlasten blijven (globaal) gelijk in de rentevaste periode
Aandachtspunten:
- Netto maandlasten stijgen later door afnemende renteaftrek
- In totaal betaalt u meestal meer rente dan bij een lineaire hypotheek
Voor- en nadelen van een lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek betaalt u aan het begin hogere maandlasten. Doordat de hypotheekschuld sneller afneemt, dalen uw maandlasten daarna elke maand.
Voordelen:
- U lost sneller af op uw hypotheek
- Totale rentelasten zijn vaak lager
- Maandlasten dalen gedurende de looptijd
Aandachtspunten:
- Hogere maandlasten aan het begin
- Niet altijd passend wanneer uw budget in de eerste jaren beperkt is
Hypotheekrenteaftrek bij beide vormen
Beide hypotheekvormen geven recht op hypotheekrenteaftrek — maar de werking verschilt.
Bij een annuïteitenhypotheek zijn uw netto maandlasten in het begin laag omdat u veel rente betaalt en die volledig kunt aftrekken. Uw bruto maandlasten blijven gelijk, maar uw netto maandlasten stijgen omdat u jaar na jaar minder rente betaalt en dus minder kunt aftrekken.
Bij een lineaire hypotheek dalen zowel uw bruto als netto maandlasten gedurende de looptijd — u betaalt steeds minder rente en heeft dus ook steeds minder aftrek.
Hypotheekrenteaftrek is maximaal 30 jaar van toepassing — voor nieuwe hypotheken alleen bij de annuïteiten- of lineaire hypotheekvorm.
Welke hypotheekvorm past bij u?
Er is geen objectief beste keuze — het hangt af van uw situatie, inkomen en toekomstplannen.
Annuïteitenhypotheek kan passen als:
- U lagere maandlasten aan het begin belangrijk vindt
- U starter bent en verwacht dat uw inkomen de komende jaren stijgt
- U overzichtelijke en voorspelbare bruto maandlasten prettig vindt
- Uw budget in de eerste jaren beperkt is
Lineaire hypotheek kan passen als:
- U de hogere beginlasten comfortabel kunt dragen
- U sneller wilt aflossen en minder totale rente wilt betalen
- U over een aantal jaar met pensioen gaat of hogere vaste lasten verwacht, zoals kinderopvang of studiekosten — de dalende maandlast kan dan aantrekkelijk zijn.
- U later wilt doorstromen naar een groter huis en overwaarde wilt opbouwen
Combinatie mogelijk:
Soms is een combinatie van beide vormen een goede oplossing. U kunt bijvoorbeeld een deel annuïtair en een deel lineair aflossen. Dit geeft flexibiliteit in uw maandlasten terwijl u toch sneller aflost op een deel van de schuld.
Een nuance over totale kosten:
Of de lineaire hypotheek daadwerkelijk voordeliger is over de gehele looptijd hangt ook af van de inflatie. Bij een gemiddelde inflatie van zo'n 3% of hoger is de annuïteitenhypotheek iets voordeliger. Is de inflatie lager dan is de lineaire hypotheek goedkoper. Dit maakt het vergelijken op basis van totale rentelasten alleen onvoldoende — uw persoonlijke situatie en verwachtingen spelen een grotere rol.
Afspraak maken
Twijfelt u tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek? Bij Haruna berekenen we graag wat de maandlasten in uw specifieke situatie zijn en welke vorm aansluit bij uw inkomen en toekomstplannen.
Veelgestelde vragen over annuïtair en lineair aflossen
- Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u een vast bruto maandbedrag dat bestaat uit rente en aflossing — de verhouding verandert maar het totale bedrag blijft gelijk. Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand een vast bedrag af waardoor de maandlasten elke maand dalen.
- De annuïteitenhypotheek heeft lagere maandlasten aan het begin van de looptijd. De lineaire hypotheek start hoger maar daalt gedurende de looptijd — op enig moment worden de maandlasten van een lineaire hypotheek lager dan die van een annuïteitenhypotheek.
- Bij een lineaire hypotheek betaalt u over de totale looptijd minder rente omdat u sneller aflost. Of dit in uw situatie ook netto voordeliger is hangt mede af van inflatie en uw belastingsituatie. Laat dit berekenen door een adviseur voor uw specifieke situatie.
- In principe wel — maar dit heeft fiscale en administratieve gevolgen en is niet altijd mogelijk zonder oversluiting. Bespreek dit met een hypotheekadviseur voordat u een beslissing neemt.
- Ja — de lagere maandlasten aan het begin maken de annuïteitenhypotheek populair bij starters die nog aan het begin van hun carrière staan en verwachten dat hun inkomen de komende jaren stijgt. De hogere beginlasten van een lineaire hypotheek zijn voor veel starters niet haalbaar.
- Ja — zowel de annuïteitenhypotheek als de lineaire hypotheek geven recht op hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken, mits u de lening in maximaal 30 jaar volledig aflost.
Meer over hypotheken
Bereken uw maximale hypotheek, vergelijk rentestanden en plan een vrijblijvend gesprek.
Naar hypotheken
Twijfelt u tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek? Bij Haruna berekenen we graag wat de maandlasten in uw specifieke situatie zijn en welke vorm aansluit bij uw inkomen en toekomstplannen.
Plan een adviesgesprek