Wilt u op latere leeftijd verhuizen, een andere woning kopen of uw hypotheek aanpassen? Dan veranderen de spelregels naarmate u ouder wordt. Vanaf uw 57e — tien jaar vóór de AOW-gerechtigde leeftijd — gaan hypotheekaanbieders rekenen met uw toekomstige pensioeninkomen. Dat inkomen valt in veel gevallen lager uit dan uw huidige salaris, waardoor u mogelijk minder kunt lenen. Dat betekent niet dat een hypotheek niet mogelijk is. Er zijn specifieke regelingen voor senioren en steeds meer geldverstrekkers kijken naar de totale financiële situatie — inclusief overwaarde en vermogen. Maar timing is belangrijk: er zijn stappen die u beter vóór uw 57e kunt zetten.
De 57-regel — voor hypotheekaanbieders is 57 jaar een belangrijk moment. Vanaf die leeftijd gaan zij rekenen met uw inkomen uit loondienst tot de AOW-gerechtigde leeftijd en met uw pensioeninkomen vanaf die leeftijd.
In een vereenvoudigd rekenvoorbeeld kan het verschil door die toetsing tienduizenden euro’s maken. Belangrijk: dit geldt niet alleen bij een nieuwe woning. Ook als u uw bestaande hypotheek wilt verhogen, oversluiten of overwaarde wilt opnemen, kijkt de bank vanaf uw 57e naar uw toekomstige inkomen.
Goed nieuws: daardoor zijn er ook gerichte mogelijkheden. Zo kunt u soms méér lenen via NHG voor senioren, overwaarde benutten of met een strategische planning eerder actie ondernemen.
Plan een adviesgesprekWat komt in dit artikel?
- De 57-regel in de praktijk
- NHG-seniorenregeling (2026) en nieuwe NHG-regel
- Overwaarde gebruiken
- Welk inkomen telt mee bij de hypotheektoets
- Verhuizen naar een passende woning
De 57-regel — wat verandert er precies?
Voor hypotheekaanbieders is 57 jaar een belangrijke leeftijd. Vanaf die leeftijd gaan zij rekenen met uw inkomen uit loondienst tot de AOW-gerechtigde leeftijd en met uw pensioeninkomen vanaf die leeftijd.
Een rekenvoorbeeld ter illustratie: U bent 55 jaar en heeft een jaarsalaris van €60.000. Vanaf 67 jaar krijgt u jaarlijks een pensioen van €35.000. U kunt nu maximaal circa €272.000 lenen. Op uw 57e kunt u nog maximaal €209.000 lenen.
Dat verschil — puur door de toetsing op pensioeninkomen — kan tienduizenden euro's zijn. Belangrijk: dit geldt niet alleen bij een nieuwe woning. Ook als u uw bestaande hypotheek wilt verhogen, oversluiten of uw overwaarde wilt opnemen, kijkt de bank vanaf uw 57e naar uw toekomstige inkomen.
Wat betekent dit praktisch?
Vanaf uw 57e verandert de manier waarop uw inkomen wordt meegewogen. Praktisch betekent dit:
Vóór uw 57e kunt u nog op basis van uw huidige inkomen toetsen. Na uw 57e wordt een gewogen berekening gemaakt met huidig én toekomstig pensioeninkomen. De maximale hypotheek kan daardoor aanzienlijk lager uitvallen.
Tip: actie vóór uw 57e verjaardag. Overweegt u te verhuizen, uw hypotheek over te sluiten naar een lagere rente of uw woning te verbouwen? Dan kan het financieel gunstig zijn om dit vóór uw 57e te regelen — wanneer alleen uw huidige inkomen telt voor de toetsing.
NHG-seniorenregeling — meer mogelijkheden bij verhuizing
Voor 57-plussers die willen verhuizen naar een andere woning bestaat de NHG-seniorenregeling. Is er sprake van gelijkblijvende of lagere woonlasten ná een verhuizing? Dan mag de hypotheekaanbieder bij een hypotheek met NHG rekenen met de werkelijke woonlasten. Hierdoor kunt u vaak meer lenen.
In 2026 geldt NHG voor woningen tot €470.000. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van het hypotheekbedrag.
De NHG-seniorenregeling kan uitkomst bieden als:
- u verhuist naar een kleinere of goedkopere woning
- uw nieuwe woonlasten gelijk zijn aan of lager zijn dan uw huidige woonlasten
- uw inkomen op basis van de standaard pensioentoets te laag uitvalt
Nieuwe NHG-regel 2026 — inkomen tussen AOW en pensioendatum: vanaf 2026 biedt NHG ruimte om het werk- of ondernemersinkomen voor de periode tot de daadwerkelijke pensioendatum mee te nemen bij de toetsing. Inkomen tussen de AOW-leeftijd en de daadwerkelijke start van het pensioen mag worden meegenomen bij de toetsing voor de maximale hypotheek.
Overwaarde gebruiken
Veel 56-plussers hebben aanzienlijke overwaarde opgebouwd — de woning is meer waard dan de resterende hypotheekschuld.
Die overwaarde kan op verschillende manieren worden ingezet:
- Bij verhuizing: de overwaarde van de huidige woning kunt u inbrengen bij de aankoop van een nieuwe woning — waardoor u minder hoeft te lenen en de hypotheektoets makkelijker doorkomt.
- Verbouwen of aanpassen: overwaarde kan via een hypotheekverhoging worden benut voor woningaanpassingen — gelijkvloers maken, slaapkamer beneden, aanpassingen voor mobiliteit.
- Opeethypotheek: wilt u uw overwaarde gebruiken maar heeft u weinig pensioeninkomen? Dan kan een opeethypotheek uitkomst bieden. U krijgt een bedrag of maandelijkse uitkering zonder dat u hoeft af te lossen — de rente wordt opgeteld bij uw hypotheekschuld. Let op: uw hypotheekschuld groeit en dat kan gevolgen hebben voor uw erfenis of toeslagen. Laat u hierover goed adviseren.
Verhuizen naar een passende woning
Veel 56-plussers overwegen te verhuizen naar een woning die beter past bij de volgende levensfase. Denk aan:
- een gelijkvloerse woning
- een kleinere woning met lagere lasten
- een woning dichter bij voorzieningen of familie
Een kleinere of goedkopere woning kan de hypotheektoets juist vergemakkelijken — omdat de benodigde lening lager is en de woonlasten dalen. Aandachtspunt: hoewel u uw bestaande hypotheek mag houden ook na uw pensioen, kan het afsluiten van een nieuwe hypotheek lastiger zijn door de lagere inkomenstoets. U kunt soms vastlopen in uw huidige woning. Bespreek uw plannen daarom tijdig met een adviseur — liefst ruim vóór uw 57e.
Welk inkomen telt mee bij de hypotheektoets?
Geldverstrekkers kijken bij 57-plussers naar meerdere inkomstenbronnen:
- Inkomen uit loondienst tot de AOW-leeftijd
- AOW-uitkering
- Aanvullend pensioen uit pensioenfonds of verzekeraar
- Inkomen uit een eigen pensioenvoorziening zoals een uitkerende lijfrenteverzekering of bankspaarrekening — bij veel aanbieders kan dit worden meegenomen
- Inkomen uit vrij vermogen zoals spaargeld of beleggingen — bij zo'n 55% van de hypotheekverstrekkers wordt hier rekening mee gehouden.
Inkomen uit werk na uw pensioen telt meestal niet mee in de berekening — zelfs als u doorwerkt.
Afspraak maken
Bent u 56 jaar of ouder en denkt u na over een nieuwe woning, verhuizing of aanpassing van uw hypotheek? Bij Haruna brengen we uw mogelijkheden in kaart — inclusief de impact van de pensioentoets op uw specifieke situatie.
Houd er rekening mee dat het voor 57-plussers vaak duur is om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. De premie wordt hoger naarmate u ouder wordt. Ook is de kans groter dat u door een medische geschiedenis te maken krijgt met een hogere premie of dat een verzekeraar u niet wil verzekeren.
Afspraak maken
Bent u 56 jaar of ouder en denkt u na over een nieuwe woning, verhuizing of aanpassing van uw hypotheek? Bij Haruna brengen we uw mogelijkheden in kaart — inclusief de impact van de pensioentoets op uw specifieke situatie.
Veelgestelde vragen over een hypotheek voor 56-plussers
- Ja — maar de voorwaarden veranderen. Vanaf uw 57e gaan hypotheekaanbieders rekenen met uw pensioeninkomen, dat lager uitvalt dan uw gebruikelijke inkomen. Daardoor kan uw maximale hypotheek lager zijn. Via NHG-seniorenregeling, overwaarde of maatwerk zijn er vaak toch mogelijkheden.
- Vanaf uw 57e — tien jaar vóór de AOW-gerechtigde leeftijd — gaan geldverstrekkers rekenen met uw toekomstige pensioeninkomen naast uw huidige inkomen. Dit kan de maximale hypotheek aanzienlijk verlagen. Vóór uw 57e telt alleen uw huidige inkomen.
- Ja — vanaf uw 57e. Geldverstrekkers kijken naar uw AOW, aanvullend pensioen en in sommige gevallen lijfrente-uitkeringen of vermogensinkomsten. Inkomen uit doorwerken na pensionering telt bij de meeste geldverstrekkers niet mee.
- Dat kan in sommige gevallen via een hypotheekverhoging of een opeethypotheek. Of dit mogelijk is hangt af van uw inkomen, de waarde van uw woning en de voorwaarden van uw geldverstrekker. Een opeethypotheek vergroot uw hypotheekschuld — bespreek de gevolgen voor uw erfenis en toeslagen met een adviseur.
- Ja — en de NHG-seniorenregeling maakt dit voor veel 57-plussers mogelijk. Als uw nieuwe woonlasten gelijk zijn aan of lager zijn dan uw huidige woonlasten, mag de geldverstrekker toetsen op werkelijke lasten. Dit geeft vaak meer leenruimte dan de standaard pensioentoets.
- Als u verhuisplannen heeft of uw hypotheek wilt aanpassen, is het verstandig om dit vóór uw 57e te bespreken met een adviseur. Vóór die leeftijd telt alleen uw huidige inkomen — wat de mogelijkheden groter maakt. Wacht u tot na uw 57e dan veranderen de toetsingsregels.
Meer over hypotheken
Bereken uw maximale hypotheek, vergelijk rentestanden en plan een vrijblijvend gesprek.
Naar hypotheken
Bent u 56 jaar of ouder en denkt u na over een nieuwe woning, verhuizing of aanpassing van uw hypotheek? Bij Haruna brengen we uw mogelijkheden in kaart — inclusief de impact van de pensioentoets op uw specifieke situatie.
Plan een adviesgesprek